Ab wann lohnt sich eine Vorsorgewohnung?
Renditeberechnung einer Vorsorgewohnung: Ein Beispiel.
Der Kauf einer Vorsorgewohnung – auch bekannt als Anlegerwohnung – gilt als eine attraktive Form der Kapitalanlage. Doch wie lässt sich die Rentabilität einer solchen Investition ermitteln? Anhand eines Rechenbeispiels zeigen wir Ihnen, wie Sie die Rendite einer Neubauwohnung berechnen können und welche Faktoren dabei entscheidend sind. Denn eine fundierte Planung und die Berücksichtigung aller relevanten Details sind der Schlüssel zur Einschätzung der Wirtschaftlichkeit Ihrer Vorsorgewohnung.
Was ist eine Vorsorgewohnung?
Eine Vorsorgewohnung ist eine spezielle Art der Eigentumswohnung, die nicht vom Eigentümer selbst genutzt, sondern vermietet wird. Bei der Renditeberechnung fließen verschiedene Faktoren ein: die monatlichen Mieteinnahmen, mögliche Wertsteigerungen der Immobilie und steuerliche Vorteile, die mit dieser Form der Kapitalanlage verbunden sind.
Renditeberechnung für Vorsorgewohnungen: Die wesentlichen Schritte
Die Ermittlung der Rendite einer Vorsorgewohnung ist eine komplexe Aufgabe, die mehrere Schritte umfasst. Hier sind die wichtigsten Aspekte, die Sie berücksichtigen sollten:
1. Nettokaufpreis
Der Nettokaufpreis bezeichnet den Kaufpreis der Wohnung ohne Umsatzsteuer. Hierbei sind auch Zusatzkosten wie die Ausstattung (z. B. eine Küche) zu berücksichtigen.
2. Eigenmittel und Fremdmittel
Eigenmittel sind die finanziellen Mittel, die Sie selbst in die Investition einbringen. Fremdmittel umfassen dagegen den Teil, der durch ein Darlehen oder eine Finanzierung abgedeckt wird.
3. Mieteinnahmen
Die prognostizierten Mieteinnahmen sind ein zentraler Faktor. Wichtig ist, dass Sie hierbei die Netto-Mieteinnahmen betrachten, also abzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer.
4. Kreditlaufzeit
Die Laufzeit Ihres Darlehens hat Einfluss auf die monatlichen Rückzahlungsraten und die Gesamtkosten der Finanzierung. Kürzere Laufzeiten bedeuten höhere Raten, während längere Laufzeiten zu höheren Zinskosten führen können.
5. Steuervorteile
Als Käufer einer Vorsorgewohnung profitieren Sie von steuerlichen Vorteilen. So können Sie die Umsatzsteuer auf den Kaufpreis vom Finanzamt zurückholen und Kosten wie Zinsen oder Maklerprovisionen steuerlich absetzen. Auch die Abnutzung (AfA) der Immobilie kann berücksichtigt werden. Details dazu finden Sie in unserem Blogbeitrag zu Steuervorteilen bei Vorsorgewohnungen.
6. Wertsteigerung
Langfristig profitieren Immobilienbesitzer von der allgemeinen Wertsteigerung des Immobilienmarktes. Dies stellt einen zusätzlichen Vermögenszuwachs dar, der in die Gesamtbetrachtung einfließen sollte.
7. Steuerlicher Totalüberschuss
Nach spätestens 25 Jahren sollte ein steuerlicher Totalüberschuss erreicht sein. Das bedeutet, dass die Einnahmen die Ausgaben übersteigen. Die Berechnung dieser Prognose übernehmen in der Regel Experten – so auch bei uns.
Rechenbeispiel: Vorsorgewohnung in Wr. Neustadt
Um die theoretischen Grundlagen greifbar zu machen, betrachten wir ein konkretes Beispiel:
Objekt in Wr. Neustadt mit 44,8 m²
Nettokaufpreis
EUR ??,-
Eigenmittel
?? %
Mieteinnahmen (netto)
EUR ??,- (start: 1.9.2025)
Kreditlaufzeit
?? Jahre
Mietrendite
?? %
Interne Kapitalverzinsung (IKV)
?? %
Annahmen für die Berechnung:
Verkauf oder nicht?
Fremdmittelanteil von ?? % bei einem Zinssatz von ?? %
Durchschnittliche Wertsteigerung der Immobilie: ? % pro Jahr
In diesem Beispiel wird der Totalüberschuss – also der Zeitpunkt, ab dem Ihre Einnahmen die Ausgaben übersteigen – im 23. Jahr erreicht.
Rechenbeispiel: Vorsorgewohnung in Wien
Um die theoretischen Grundlagen greifbar zu machen, betrachten wir ein konkretes Beispiel:
Objekt in 1220 Wien mit 46m²
Nettokaufpreis
EUR 271.382,-
Eigenmittel
35 %
Mieteinnahmen (netto)
EUR 642,- (start: 1.9.2025)
Kreditlaufzeit
20 Jahre
Mietrendite
3,01 %
Interne Kapitalverzinsung (IKV)
3,72 %
Annahmen für die Berechnung:
Verkauf der Wohnung im 30. Jahr nach Kauf
Fremdmittelanteil von 65 % bei einem Zinssatz von 4,5 %
Durchschnittliche Wertsteigerung der Immobilie: 3 % pro Jahr
In diesem Beispiel wird der Totalüberschuss – also der Zeitpunkt, ab dem Ihre Einnahmen die Ausgaben übersteigen – im 23. Jahr erreicht.
Fazit: Eine Investition, die sich lohnt!
Eine Vorsorgewohnung kann eine langfristig rentable Investition sein, wenn alle relevanten Faktoren in die Kalkulation einfließen. Die gezeigten Rechenbeispiele verdeutlicht, wie wichtig eine gründliche Planung und professionelle Beratung sind. Unsere ExpertInnen stehen Ihnen dabei gerne zur Seite und unterstützen Sie bei der Erstellung aller notwendigen Prognoserechnungen.
Entdecken Sie die Chancen, die eine Vorsorgewohnung bietet – eine Investition, die sich lohnt!
Noch Fragen? Wir beraten Sie gerne!