Warum eine Vorsorgewohnung kaufen?
Steuerliche Vorteile beim Kauf einer Vorsorgewohnung.
Der Kauf einer Vorsorgewohnung, auch Anlegerwohnung genannt, bietet in Österreich zahlreiche steuerliche Vorteile. Diese machen sie zu einer attraktiven Möglichkeit, langfristig Vermögen aufzubauen. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten steuerlichen Vorteile sowie die gesetzlichen Rahmenbedingungen, die dafür erfüllt sein müssen.
Rahmenbedingungen für Steuererleichterungen
Good to know: Selbst wenn die Wohnung vor Ablauf der 23 Jahre verkauft oder die Vermietung beendet wird, können die Steuervorteile genutzt werden. In einem solchen Fall muss jedoch die beim Kauf geltend gemachte Vorsteuer anteilig zurückgezahlt werden. Wird die Wohnung beispielsweise nach 20 Jahren verkauft, sind 3/23 der in Anspruch genommenen Vorsteuer an das Finanzamt zurückzuführen.
Um von den steuerlichen Vorteilen einer Vorsorgewohnung zu profitieren, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein:
1. Vermietungsabsicht
Die Wohnung muss für die Vermietung gekauft werden. Eine Eigennutzung schließt die Steuervorteile aus.
2. Planrechnung
Es ist eine steuerliche Planrechnung erforderlich, die belegt, dass die Wohnung tatsächlich vermietet wird. Tipp: Viele Anbieter, wie beispielsweise Raiffeisen, übernehmen die Erstellung dieser Planrechnung für Sie.
3. Totalüberschuss nach 23 Jahren
Innerhalb von 23 Jahren muss steuerlich mindestens 1 Euro mehr an Einnahmen erzielt werden, als Ausgaben angefallen sind.
Neuerungen durch das Konjunkturpaket 2024
Die österreichische Regierung hat mit dem Wohnraum- und Bauoffensive 2024 den Erwerb von Vorsorgewohnungen weiter erleichtert. Hier die wesentlichen Änderungen:
Verlängerung der Frist für den Totalüberschuss
Die Frist, innerhalb der ein steuerlicher Überschuss erzielt werden muss, wurde von 20 auf 25 Jahre verlängert.
Niedrigere Einstiegshürden
Bereits ab einer Eigenkapitalquote von 30 % ist eine Investition möglich.
Attraktivere Renditeaussichten
Durch gestiegene Renditeerwartungen haben sich die finanziellen Perspektiven für Anleger verbessert.
Diese Maßnahmen bieten Anleger:innen zusätzliche Sicherheit und Flexibilität in der langfristigen Finanzplanung.
Umsatzsteuer: Einer der größten Vorteile beim Kauf!
Ein zentraler steuerlicher Vorteil bei Vorsorgewohnungen betrifft die Umsatzsteuer. Der Kauf einer Vorsorgewohnung zur Vermietung qualifiziert den Käufer steuerlich als Unternehmer. Dadurch kann die beim Kauf gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden, was eine Ersparnis von bis zu 60.000 Euro ausmachen kann.
So funktioniert es:
Der Verkäufer stellt die Umsatzsteuer in Rechnung und führt diese an das Finanzamt ab.
Als Käufer können Sie die Umsatzsteuer als Vorsteuer zurückfordern, was insbesondere bei Neubauten erhebliche Vorteile bringt.
Zusätzlich kann auch die Umsatzsteuer, die bei laufenden Kosten wie Reparaturen, Instandhaltungen oder Verwaltungsgebühren anfällt, steuerlich geltend gemacht werden.
Zu beachten: Die Mieteinnahmen unterliegen ebenfalls der Umsatzsteuer. Diese muss vom Vermieter auf die Miete aufgeschlagen und an das Finanzamt abgeführt werden. Dennoch übersteigen die Vorteile aus dem Vorsteuerabzug in der Regel die Umsatzsteuerbelastung.
Einkommensteuer: Weitere Steuervorteile durch Abschreibungen
Auch bei der Einkommensteuer können Anleger:innen profitieren. Die durch die Vermietung erzielten Einnahmen müssen zwar versteuert werden, jedoch gibt es mehrere Möglichkeiten, die Steuerbelastung zu reduzieren:
Abschreibung der Anschaffungskosten
Der Kaufpreis, abzüglich der Grundstückskosten, kann jährlich mit 1,5 % abgeschrieben werden.
Absetzung von Werbungskosten
Alle mit der Wohnung verbundenen Ausgaben, etwa für Reparaturen, Verwaltung oder Steuerberatung, sind steuerlich absetzbar.
Abschreibung von Einrichtungskosten
Investitionen in die Einrichtung, wie beispielsweise eine Küche, können über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben werden.
Abzug von Finanzierungskosten
Sollten Sie die Wohnung fremdfinanzieren, können die anfallenden Zinsen ebenfalls als Kosten geltend gemacht werden.
Fazit: Vorsorgewohnungen als steuerlich attraktives Investment.
Vorsorgewohnungen bieten eine Vielzahl von steuerlichen Vorteilen – von der Möglichkeit, die Umsatzsteuer zurückzuholen, bis hin zur Abschreibung zahlreicher Kosten. Gerade in Kombination mit den Neuerungen durch das Konjunkturpaket 2024 sind sie eine attraktive Option für alle, die in ihre finanzielle Zukunft investieren möchten. Neben den finanziellen Vorteilen profitieren Anleger:innen auch von langfristiger Planungssicherheit und flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten.
Noch Fragen? Wir beraten Sie gerne!